מדריך מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מסדיר את תחום המיסוי בעסקאות מקרקעין. סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על "השבח במכירת זכות במקרקעין", כלומר, זהו מס המוטל על הרווח הנובע ממכירת נכסי מקרקעין ומניות באיגוד מקרקעין.

מס שבח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה שלו, בצירוף הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות כגון מס רכישה, עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים ועוד. שיעור מס השבח הבסיסי עומד על 25% מהשבח הנטו. לכן, יש לשמור קבלות וחשבוניות עבור כל הוצאה רלוונטית, שכן אלו עשויות להפחית את חבות המס.

חישוב מס שבח

תשלום מס שבח עשוי להגיע לסכומים משמעותיים, במיוחד לנוכח עליית מחירי הדירות בישראל. לכן, לפני מכירת נכס, מומלץ לבצע חישוב מוקדם של המס הצפוי, שכן חבות המס עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.

השבח מחושב על פי ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה (כהגדרתה בסעיף 47 לחוק). גורמים נוספים המשפיעים על השבח כוללים ניכויים מותרים לפי סעיף 39 לחוק, הוצאות שהוצאו לאחר המכירה ופחת.

טיפ: תקרת הפטור ממס שבח לשנת 2024 עומדת על 5,008,000 ₪ (עד ל-31.12.2024). תקרה זו מתעדכנת מדי שנה.

פטור ממס שבח

פטור בגין דירה יחידה

סעיף 49ב(2) לחוק מעניק פטור ממס שבח עבור מכירת דירה יחידה, בתנאי שמתקיימים ארבעת התנאים המצטברים הבאים:

1. דירה מזכה – הדירה עונה על ההגדרה של "דירת מגורים" בהתאם למבחני הפסיקה.
2. ייעוד למגורים – הדירה מיועדת למגורים לפי היתר הבנייה. דירות ששימשו בעבר כמחסנים אינן זכאיות לפטור.
3. תקופת הבעלות – על המוכר להחזיק בנכס 18 חודשים לפחות כדירת מגורים.
4. בעלות על דירה יחידה – המוכר אינו בעלים של דירה נוספת, למעט חריגים מסוימים (כגון דירה בירושה עד מחצית הבעלות).

פטור למשפרי דיור

משפרי דיור אשר רכשו דירה חדשה טרם מכירת הישנה, רשאים לקבל פטור ממס שבח אם ימכרו את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (סעיף 49ג(1) לחוק).

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות

סעיף 49ה' לחוק מאפשר פטור חד-פעמי למכירת שתי דירות במקביל, בתנאי ש:

1. למוכר יש דירה נוספת אחת בלבד בעת מכירת הדירה הראשונה.
2. הדירה השנייה תימכר בתוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה.
3. שווי שתי הדירות יחדיו אינו עולה על 3,746,000 ₪ (נכון לשנת 2024).
4. המוכר ירכוש דירה חלופית בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו.

פטור ממס שבח עבור דירה בירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מעניק פטור למכירת דירה בירושה בתנאי ש:

1. המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. המוריש היה בעלים של דירת מגורים יחידה.
3. לו היה המוריש בחיים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בגין המכירה.

לסיכום - פנו אלינו לייעוץ מקצועי!

מס שבח הוא מרכיב משמעותי בעסקאות מקרקעין, ולכן יש לתכנן היטב כל מכירה כדי לצמצם את חבות המס. מומלץ לבדוק את המס הצפוי מראש ולהיעזר בשירותי עו"ד ורו"ח המתמחים במיסוי מקרקעין. משרדנו מציע ליווי משפטי מקיף ומותאם אישית ללקוחות בתחום זה, מתוך ראייה רחבה ומקצועית.

צרו קשר עוד היום עם משרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית וליווי מקצועי בכל סוגיות המיסוי המקרקעין. אנו כאן כדי לוודא שתשלמו רק את המס המינימלי הנדרש ותפיקו את המיטב מהעסקה שלכם!

המידע במדריך זה הוא לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.