השכרת דירת נופש על ידי חברה

האם מי שמחזיקה בדירת מגורים רשאית לפתוח חברה שמפעילה את דירת המגורים לצורכי תיירות? כמו כן, הבעלות על הדירה תישאר על ידי הנישומה ולא תעבור לידי החברה - האם עליה לערוך הסכם שכירות רעיוני בינה לבין החברה המפעילה?

עו"ד ורו"ח יעקב דהן משיב:

כבר בפתח הדברים יוער, כי חסרים נתונים משמעותיים בשאלה, כגון: זהות המחזיקה בנכס, זהות הגורם בעל הידע המקצועי בכל הקשור לניהול החברה והנכס, ועוד, כפי שיפורט להלן.

במסגרת זו, נראה כי יש מקום לבחון את השאלה לאור קביעותיו של כב' השופט ד"ר אחיקם סטולר ב- ע"מ (מרכז) 48311-03-11 רוני שובל בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף-פתח תקווה, פורסם בנבו (להלן: "עניין שובל"), שם עלתה השאלה, האם די ברכישת נכס נדל"ן אחד או שניים כדי לומר שמדובר בעסק של השכרת דירות וכפועל יוצא, האם מנהל מס ערך מוסף יאפשר את פתיחת העסק?

כך נקבע:

"השאלה שעומדת על הפרק, ועליה באים המבחנים המהותיים להעיד, היא באיזו מידה קיים מנגנון המהווה מקור לפוטנציאל חוזר ונשנה המייצר הכנסה. כאמור, בין המבחנים שנלקחים בחשבון יש למנות את מבחן טיב הנכס, ההיקף הכספי, מומחיותו ובקיאותו של העוסק, תקופת האחזקה של הנכס, תדירות העסקאות, נסיבות מיוחדות של העסקה, ארגון הפעילות, מקור הכספים, יעוד כספי העסקה ועוד". 

ובהמשך נקבע:

מניתוח כל אחד מהמבחנים לעיל עולה שלא ניתן לומר שהמבחנים תומכים בכך שהמערערות הצליחו להוכיח שהם מקימות עסק. מדובר בהשקעה הונית שנעשתה דרך חברה. כשמדובר בעסק בהקמה, להבדיל מעסק שכבר הוקם, ניתן להסתפק בפעילות פחותה, אך גם פעילות כזו לא הוכחה. נהפוך הוא, המערערות מתעתדות לפעול באמצעות חברת ניהול ולכן הפעילות שלהן היא מזערית. כך גם באשר למבחן המומחיות והבקיאות לא נטענה כל טענה שלמנהלי החברות ידע או מוניטין כלשהו בעסקי השכרת דירות בכלל והשכרה מלונאית בפרט או בתחום היזמות והנדל"ן. העובדה שהמערערות החליטו שהן חברות נדל"ן והן יכולות להיות כאלה בהתאם למסמכי היסוד של כל אחת מהחברות, לא עושות אותן בהכרח כאלה".

(ההדגשות לא במקור – י.ד.).

לאור האמור לעיל, ובמשנה זהירות נוכח דלות נתוני השאלה, נראה כי מי שמחזיקה בדירת מגורים ואשר ברצונה לפתוח חברה שתפעיל את דירת המגורים לצורכי תיירות כאמור, אינה יכולה להירשם כעוסק במשרדי מס ערך מוסף, משכך נראה, כי אין מקום להידרש לחלקה השני של השאלה.

הח"מ ממליץ בחום להתייעץ עם מומחה בתחום המסים על מנת לבחון את המקרה לגופו על פרטיו, ולשקול פניה לרשות המסים במטרה לקבל אישור מקדמי בטרם ביצוע הפעולות המתוארות לעיל.

למען הסדר הטוב יובהר, כי התשובה האמורה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין הח"מ אחראי לתוצאות השימוש בה. כמו כן, אין במידע האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.