רישום רכישת דירה "על הניייר" בהצהרת הון

אדם רכש מקבלן דירה "על הנייר". כדי לחסוך בעלויות מיון/הפרשי הצמדה וכו' לקח הלוואה "זולה" ושילם מראש את מרבית עלות הדירה. הדירה עדיין בבניה ועדיין לא ראויה למגורים כלל, מסירה צפויה עוד כחצי שנה. קיימת דרישה להצהרת הון . כיצד יש לרשום את הדירה? האם העובדה שהיא לא ראוייה למגורים כלל וזה בבניה משנה לצרכי ההגדרה של "דירה" ?

עו"ד רו"ח יעקב דהן משיב:

רכישת דירה על הנייר מתבצעת בשלב מאוד מוקדם ולעיתים אף בתחילת התכנון של הפרויקט, כלומר טרם בוצעה בנייה בשטח, ולעיתים בטרם נטילת מימון בנקאי לפרויקט. ולכן, דירה על הנייר אינה נחשבת כדירת מגורים משום שבנייתה טרם הסתיימה, אלא מדובר בזכות במקרקעין.

זכות במקרקעין יש לרשום בהצהרת הון, במסגרת נכסי המקרקעין וזאת בגין הרכיב ששולם, מצד שני, יש לרשום את הרכיב שטרם שולם ויש לשלמו – במסגרת ההתחייבויות בהצהרת ההון.

לעניין ההגדרה של "דירה" נפנה להחלטת מיסוי 8838/21 במסגרתה הוסבר, כי הגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק, כוללת דירת מגורים שבנייתה הסתיימה ולכן דירה שנרכשה "על הנייר" אינה נכנסת להגדרה, וזאת עד שבנייתה תסתיים. 

מסיבה זו, לסטטוס של "דירה על הנייר" מספר השלכות מעניינות אשר משפיעות על המשמעות המיסויית בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. ובניהן:

ראשית, כאשר רוכשים דירה על הנייר, ישנה חשיבות לעניין הזמן, לשם תכנון מס נכון. כך, יש להקפיד שהמבנה לא יימכר לפני חלוף 18 חודשים מיום השלמת הבניה, על מנת להיות זכאים לפטור.

שנית, במכירת דירה על הנייר, גם אם זו דירה יחידה, אזי שפטור דירה יחידה לא יחול, משום שבנייתה טרם הסתיימה. כיוצא בזאת, המיסוי יהיה ככל נכס מקרקעין אחר. 

שלישית, יצויין כי דירה על הנייר אינה מצטרפת למניין דירות המגורים משום שבנייתה טרם הסתיימה. לכן, במכירת דירה העונה להגדרתה בהתאם לסעיף 1 לחוק, גם אם הינך מחזיק בנוסף בדירה על הנייר אזי שיחול הפטור של דירה יחידה. 

אולם, באשר למס רכישה, ההגדרה של "דירת מגורים" שונה. כך, סעיף 9(ג) לחוק המגדיר "דירת מגורים" אינו דורש שבנייתה תסתיים, על מנת שיחול חיוב מס רכישה. 

יובהר כי כל מקרה הוא בעל נסיבות שונות ונבחן ע"י הרשויות עפ"י הנסיבות הספציפיות של כל מקרה, ולכן מומלץ להתייעץ עם משרדנו על מנת להביא לתוצאה האופטימלית עבור הלקוח.

המשיב - עורך דין ורואה חשבון יעקב דהן עוסק בתחום המסים, המסחרי והפיננסי, בעל ניסיון מקצועי בתחומו המשלב את תחום המשפט והחשבונאות, בעל ידע וניסיון רב בדיני המס הישראליים, בדגש על ליווי וייצוג מול רשויות המס, רשויות חקר ופרקליטות, בשלבים מנהליים ובערכאות, בהליכי שומה אזרחיים ובהליכים פליליים בתחום המס, הלבנת הון וצווארון לבן.   

למען הסדר הטוב יובהר, כי התשובה האמורה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין הח"מ אחראי לתוצאות השימוש בה. כמו כן, אין במידע האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.