מדריך מס רכישה

רכישת נכס מקרקעין בישראל מחייבת את הרוכש בתשלום מס רכישה, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ולתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "התקנות").

מס רכישה נגבה בעת כל עסקת מכר של נדל"ן והוא מוטל על הרוכש, כאשר משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים אחראים על גבייתו. לאור השינויים הרבים המתרחשים בשוק הנדל"ן, החוק והתקנות מתעדכנים לעיתים קרובות במטרה להתאים למציאות המשתנה.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המיסים על ידי כל מי שרוכש זכות במקרקעין. שיעור המס יכול להגיע עד 10% משווי הזכות הנרכשת, ולכן ישנה חשיבות רבה לתכנון נכון של החבות במס עוד לפני חתימה על הסכם הרכישה.

בטרם ביצוע העסקה, חשוב לבדוק:

• גובה מס הרכישה הצפוי – כדי להיערך להוצאות הכוללות של העסקה.
• זכאות להקלות או פטורים – במקרים מסוימים ניתן להפחית את גובה המס.
• אפשרות לתכנון מס חכם – כדי לחסוך בעלויות המיסוי באמצעות תכנון נכון.

שיעורי מס רכישה

נכסים שאינם דירות מגורים – המס נקבע באחוז קבוע משווי הזכות הנרכשת.

דירות מגורים – המס מחושב בשיטת מדרגות, כך שככל ששווי הדירה גבוה יותר, שיעור המס עולה בהתאם. בנוסף, מס הרכישה עבור דירה שנייה ומעלה הוא גבוה יותר, במטרה לצמצם את מספר המשקיעים ולמתן את עליות מחירי הדיור.

מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה, ב-15 בינואר.

הגדרות רלוונטיות

מקרקעין

קרקע בישראל, כולל בתים, בניינים וכל מבנה המחובר לקרקע באופן קבוע.

זכות במקרקעין

בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, כולל הרשאה לשימוש במקרקעין שניתן לראות בה כבעלות או חכירה.

דירת מגורים

דירה המשמשת או מיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה בבנייה (בתנאי שהמוכר התחייב להשלים את הבנייה).

דירת מגורים מזכה

דירת מגורים ששימשה בעיקר למגורים במשך לפחות ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירה.

חזקת דירת מגורים יחידה

בהתאם לסעיף 16א לחוק, דירה נחשבת "יחידה" אם היא הדירה היחידה של הרוכש בישראל. במקרים מסוימים ניתן לרכוש דירה נוספת וליהנות ממס רכישה מופחת, למשל:

• רכישת דירה חלופית – בתנאי שהדירה הישנה תימכר תוך 18 חודשים (או תוך שנה במקרה של דירה מקבלן).
• דירה המושכרת בשכירות מוגנת – אם הושכרה לפני 1.1.1997.
• בעלות חלקית בדירה נוספת – אם חלקו של הרוכש אינו עולה על שליש (או חצי במקרה של ירושה).

פטורים והקלות במס רכישה

החוק מעניק הקלות ופטורים במקרים שונים:

• העברת נכס במסגרת גירושין – אינה נחשבת לעסקת מקרקעין, אך יש לוודא כי נכללה בהסכם הגירושין.
• מתנה לקרוב משפחה – מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
• מתנה בין בני זוג נשואים – פטורה ממס רכישה לחלוטין.
• פרויקט פינוי-בינוי – הדירה החדשה המתקבלת מהיזם פטורה ממס רכישה.
• נכים ובני משפחות שכולות – זכאים להנחות משמעותיות, בתנאי שהדירה מיועדת למגורים.
• תושבים חוזרים ועולים חדשים – נהנים מהקלות במס רכישה לדירה שנרכשה תוך 7 שנים מיום העלייה.

הליכי שומה ותשלום המס

הצהרה לרשות המיסים

רוכש מקרקעין חייב להגיש הצהרה על העסקה תוך 30 יום, הכוללת:

• פרטי הנכס והעסקה
• התמורה ששולמה
• חישוב המס וזכאות לפטור

תשלום מס רכישה

התשלום יבוצע תוך 60 יום ממועד הרכישה. במקרה של שומה גבוהה מזו שהוצהרה, יש לשלם את ההפרש תוך 30 יום.

איחור בתשלום יגרור קנסות, הצמדה וריבית.

סיכום והזמנה לייעוץ מקצועי

מס רכישה הוא גורם משמעותי בכל עסקת נדל"ן, וללא תכנון נכון, עלול להוביל להוצאות גבוהות מיותרות.
משרדנו מתמחה בהפחתת חבות המס, תכנון מס חכם וליווי משפטי מקיף לכל סוגיות המיסוי המקרקעין. אל תשאירו את חבות המס שלכם ליד המזל! פנו אלינו עוד היום לייעוץ מקצועי שיבטיח לכם תכנון מס אופטימלי וחיסכון משמעותי.
בעזרתנו, תוכלו למקסם את הרווחים שלכם ולבצע עסקאות נדל"ן בביטחון מלא.